Ülkemizdeki mevcut ekonomik koşullar konut ve iş yeri sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların sayısını ve yoğunluğunu artırmıştır. Kiracılar, konut ve iş yeri sahiplerinin kira bedeline fahiş zam uygulanması istekleri nedeniyle kendilerini zor durumda bulurken konut ve iş yeri sahipleri ise artan enflasyon sebebiyle malik oldukları taşınmazlardan daha az gelir elde etmekten şikayetçi olmaktadırlar. Sizlere özellikle ihtiyaç sebebiyle kira ilişkisinin nasıl sona erdirilebileceği noktasında hukuki sebepler ve yolları anlatmaya çalıştık. Bu noktada büyük şehirlerde açılan tahliye davalarındaki sürecin yoğunluk sebebiyle uzun sürdüğünü ve dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmanın zorunlu hale getirildiğini bildiririz.
- MEVCUT MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350. maddesi gereksinim ve yeniden inşa ve imar başlığı altında mevcut malikin kira sözleşmesini sona erdirebileceği sebepleri ve bu işleme yönelik süreleri açıklamıştır. Kanun maddesi şu şekildedir: “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ,2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kanunun 351. maddesi ise mevcut kira sözleşmesi devam ederken taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi üzerine yeni malikin ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebileceğini düzenlemiştir. Kanuna göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.
Uygulamaya dair örnekler vermek gerekirse örneğin yurt dışında yaşayan ve Türkiye’deki konutunu kiraya veren bir ev sahibi Türkiye’ye geldiğinde kalacak yeri olması için kira ilişkisini ihtiyaç nedeniyle sona erdirebilir. Aynı şekilde yurt dışında çalışacağını veya başka bir ilde yaşayacağını planlayarak konutunu kiraya veren bir ev sahibi yurt dışında çalışmak ve başka bir ilde yaşamak şeklindeki planlarının gerçekleşmemesi nedeniyle ihtiyaç haline düşeceği için kira ilişkisini sona erdirebilir. Birden fazla konutu olup içinde yaşadığı konut herhangi bir nedenle satılan ve kiraladığı konutta yaşamak gereksinimi duyan bir ev sahibi de bu yola başvurarak kira ilişkisini sona erdirebilir. Malikin kendisinin veya Kanunda belirtilen yakınlarının kiracı konumunda olması da Yargıtay’a göre ihtiyaç iddiasının kesin kanıtlarındandır. Burada dikkat edilmesi gereken nokta Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere ihtiyacın devamlılık arz etmesi, doğmuş olması ve ihtiyaç iddiasının davada hüküm kesinleşinceye kadar devam etmesi gerekmektedir. Henüz gerçekleşmemiş ve gerçekleşmesi gelecekte muhtemel olan bir ihtiyaç nedeniyle bu yola başvurulamaz.
Kanunda açıklandığı üzere malikin kendi ihtiyacı olduğu gibi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçları da tahliye davasının konusu olabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23/10/2015 tarihli bir kararında sadece evlenecek olan çocuklar için değil aynı zamanda reşit ve bekar çocuklar açısından da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabileceği değerlendirilmiştir. Karar, “Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının 01.06.2008 başlangıç tarihli sözleşme uyarınca kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin bir yıl süreli olduğunu, bu güne kadar annesi ile birlikte yaşayan müvekkilinin yetişkin bir kişi olup annesinden ayrı ve bağımsız bir yaşam tercih ettiğini, bu nedenle dava konusu bağımsız bölüme ihtiyacı olduğunu, uygun bir tarihte keşide edilen ihtara rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ise ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerektiğini savunmuştur. Mahkemece davacının annesinden ayrı bir ev açma düşüncesi ve dolayısıyla konut ihtiyacı samimi görülmeyerek davanın reddine karar verilmiştir. Davacı 10.05.1973 doğumlu olup dava tarihi itibariyle 39 yaşındadır. Reşit olan bir kimsenin ayrı meskende oturması yasal hakkıdır. Anne veya babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Dinlenen davacı tanıkları ihtiyaçlı olan davacının halen annesi ile birlikte oturduğunu artık annesinden bağımsız ayrı bir evde yaşamak istediğini bildirmişlerdir. Bu olgu tek başına konut ihtiyacının varlığını kabule yeterli olup bağımsız bölümün uzunca bir süre davacının mülkiyetinde olmasına rağmen davacının bu güne kadar kiralananda oturmayı tercih etmediği ve bundan sonrada oturma niyetinin bulunmadığına yönelik mahkemenin kabulü yerinde değildir. Bu bakımdan mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/7751 esas ve 2019/493 karar sayılı kararına göre ise “Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” denmektedir.
- YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI
Kiralanan konut veya iş yerini sonradan edinen yeni malikin ihtiyaç iddiasına dayanarak Kanunun 351. maddesinden yararlanabilmesi için taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç durumunu kiracıya yazılı olarak bildirmesi elzemdir. Yeni malik bir ay içerisinde yazılı bildirimde bulunmamışsa kira sözleşmesini aynı koşullarla üstlenmiş sayılır ve tahliye davası açabilmesi için Kanunun 350. maddesine başvurması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2019/1642 esas ve 2019/2625 karar sayılına kararında bu husus “Kabule göre ise; Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.” şeklindeki değerlendirme ile açıklanmıştır.
- GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
6100 sayılı Hukuk muhakemeleri kanununun 4/1-a maddesine göre tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili mahkeme değildir ve davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Av. Gülbahar AKYOL
Kaynakça
- Halil POLAT, Özel Hukuk Yargılamasında Avukatın El Kitabı, Ankara, 2023, Adalet Yayınevi, s. 1297-1315.
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23/10/2015 tarihli bir kararı https://mevzuat.sinerjias.com.tr/
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/7751 esas ve 2019/493 karar sayılı kararı https://mevzuat.sinerjias.com.tr/
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2019/1642 esas ve 2019/2625 karar sayılına kararı https://mevzuat.sinerjias.com.tr/